An beiden Vortragsabenden informierte der stellvertretende Vorsitzende Rechtsanwalt Dirk Jung im voll besetzten Seminarraum die anwesenden Mitglieder und Nichtmitglieder über die Auswirkungen und die Anwendung des Mietspiegels. Behandelt wurden auch die seltene Mietarten, wie die Staffel- und Indexmiete sowie die Grundlage von Mieterhöhungen. Nicht nur die Live-Berechnung einer Wohnung laut Mietspiegel eines jeweilig Anwesenden sorgte für lebhafte Diskussionen. Anhand der Wortmeldung können wir von Haus und Grund wieder feststellen wie sehr das Thema Mietpreisfindung und Miethöhen, bzw- -Erhöhung die privaten Eigentümer beschäftigt.

Unser Rat: Erhöhen Sie lieber häufiger, aber moderat die Miete um einen fairen aktuellen Mietpreis zu erhalten. Seltene aber dafür hohe Mieterhöhungen, die das gesetzliche Maß ausreizen sorgen meist für Unmut bei Mietern und so auch Vermietern.

Dafür haben Sie mit dem Mietspiegel in Rastatt nun eine gute Voraussetzungen.
Für alle anderen gilt: Nutzen Sie unsere Vergleichsmietendatenbank und noch besser: füttern Sie diesen mit Ihren Daten und helfen so anderen Vermietern! Vielen Dank dafür!

Für ein Mitglied konnten wir Forderungen aus nicht gezahlter Miete eines insolventen Gewerbemieters in Höhe von rund 15.000 € im Rahmen des Vermieterpfandrechtes gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend machen und durchsetzen.

Wie können wir Ihnen helfen?

Instandsetzung ist keine Instandhaltung

Dass Instandsetzung und Instandhaltung zwei unterschiedliche Sachen sind, ist eigentlich hinreichend bekannt. Oftmals werden die Begriffe aber – vermutlich aus schlichter Faulheit – synonym benutzt. In einer Teilungserklärung kann dies aber weitreichende Folgen haben, wie ein Urteil des BGH vom 9. Dezember 2016 (Az. V ZR 124/16) zeigt.

Die Bundesrichter mussten darüber entscheiden, wer die Kosten für die Beseitigung eines Wasserschadens tragen sollte. In der Teilungserklärung war unter anderem geregelt, dass die Kosten der Instandhaltung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Decken und Versorgungsleitungen der jeweilige Eigentümer trägt, soweit diese sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Nach einem Wasserrohrbruch in einer Zwischendecke ließ die Gemeinschaft das Rohr reparieren. Die Beschädigung der im Sondereigentum stehenden Zwischendecke wurde aber nicht beseitigt. Der betroffene Eigentümer holte zunächst von einem Handwerker einen Kostenvoranschlag ein, führte die Arbeiten dann selbst durch und verlangte die im Kostenvoranschlag bezifferten Kosten von der Gemeinschaft. Er berief sich darauf, dass die Schäden im Rahmen der Instandsetzung des Rohres durch die Gemeinschaft erforderlich waren und ihm somit nach § 24 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu ersetzen seien.

Der BGH entschied nun, dass die Instandsetzung des Rohres tatsächlich Aufgabe der Gemeinschaft sei. Die vom Gesetz abweichende Regelung der Teilungserklärung beziehe sich nur auf die Instandhaltung und nicht auf die Instandsetzung.

Allerdings bedeutet dieses Urteil noch nicht, dass der Eigentümer die Kosten erstattet bekommt. Der BGH verwies den Fall zurück an das Landgericht. Dort muss geklärt werden, ob der Schaden in der Zwischendecke durch die Reparatur nach dem Rohrbruch oder durch die Durchfeuchtung entstanden ist. Im zweiten Fall müsste die Gemeinschaft die Kosten allenfalls anteilig tragen, da die Zwischendecke als Sondereigentum in den Verantwortungsbereich des Eigentümers fällt.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

Für dumm verkauft

Um die Energiewende zu schaffen, sollen wir Bürger Energie sparen. Zum Beispiel durch einen verringerten Stromverbrauch. Dazu werden uns allerlei technische Neuheiten angepriesen: Energiesparlampen, sparsame Umwälzpumpen, stromsparende Waschmaschinen.

Die meisten dieser Produkte sind nicht nur teuer. Sie kosten auch viel mehr Geld als diejenigen, die sie ersetzen. Aber das ist angeblich kein Problem – so die Werbung sowohl des Bundesumwelt- als auch des Bundeswirtschaftsministeriums –, denn durch den verringerten Stromverbrauch sparen wir alle viel Geld. Die Mehrkosten rechnen sich also früher oder später, meint die Regierung.

Die Bürger haben sich daher ans Energiesparen gemacht. Der Stromverbrauch in privaten Haushalten ist laut Statistischem Bundesamt zwischen 2005 und 2015 pro Haushalt um 10,3 Prozent gesunken. Eine beachtliche Leistung in Zeiten, in denen immer mehr Geräte Strom benötigen. Aber zahlt sich das wirklich im Portemonnaie aus? Der Strompreis ist von 2005 bis 2015 um 65,32 Prozent gestiegen. Das ist vor allem den staatlichen Preisbestandteilen geschuldet: Die sind im gleichen Zeitraum sogar um 75 Prozent gestiegen. Viele Versorger springen als Trittbrettfahrer auf jede Erhöhung auf und erhöhen ihre Preise.

Während der Verbraucher Strom spart, bekommt er immer höhere Rechnungen. Auf diese Weise wird ihm die beste aller Motivationen zum Stromsparen und zum Kauf energiesparender Haushaltsgeräte, nämlich die Kostenersparnis, genommen. Und die Bundesregierung verkauft uns für dumm und behauptet weiter: Es lohnt sich! Falsch, die Fakten beweisen das Gegenteil.

Dr. Kai H. Warnecke - Präsident Haus und Grund Deutschland

Dr. Kai H. Warnecke
Präsident

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen bieten Kreditnehmern die Gelegenheit, einen teuren Immobilienkredit früher abzulösen oder in ein günstigeres Darlehen umzuschulden und damit tausende Euro zu sparen. Bei vielen Verträgen ist ein Ausstieg jetzt noch möglich.

Im Regelfall gilt für Immobiliendarlehensverträge eine gesetzliche Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Vertragsschluss. Darüber muss der Verbraucher per Widerrufsbelehrung informiert werden. Fehlt diese Belehrung oder ist sie fehlerhaft, so bedeutet das juristisch, dass die Frist aufgrund der falschen Informationen gar nicht anfangen konnte. Typische Fehler sind etwa falsche Fristbelehrung, fehlende Pflichtangaben wie der Hinweis auf Rechtsfolgen oder hinzugefügte Textbausteine.

Timo Gansel, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht beim Haus & Grund Deutschland-Partner Kreditrechtsexperten, geht davon aus, dass heute noch mehr als 50 Prozent aller Widerrufsbelehrungen fehlerhaft sind. Stiftung Warentest spricht von 80, die Verbraucherzentrale Hamburg sogar von 90 Prozent. Es lohnt sich also, die Widerrufsbelehrung im eigenen Vertrag unter die Lupe zu nehmen bzw. von einem Fachanwalt wie den Kreditrechtsexperten oder von der Verbraucherzentrale Hamburg prüfen zu lassen!

Nach dem Gesetz ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag zu entrichten. In den meisten Mietverträgen wird diese Regelung so ausgelegt, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Diese Auslegung hat der BGH nun in einem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 5. Oktober 2016 (Az. VIII ZR 222/15) abgelehnt. Vielmehr reiche es bei einem ausreichend gedeckten Konto nach Auffassung der Richter aus, dass der Mieter den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt hat.

Im konkreten Fall mahnte der Vermieter an, die Miete sei in mehreren Monaten nicht bis zum dritten Werktag auf seinem Konto eingegangen. Er berief sich auf eine mietvertragliche Klausel, wonach die Miete monatlich im Voraus, spätestens jedoch am dritten Werktag an den Vermieter zu zahlen sei. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung komme es auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters an. Der Mieter zahlte in den Folgemonaten die Miete jeweils am dritten Werktag bei einem Zahlungsdienstleister ein und erteilte diesem den Auftrag, den Betrag an den Vermieter zu überweisen. Da die Miete weiterhin nicht schon am dritten Werktag dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wurde, sondern erst etwas später, kündigte dieser das Mietverhältnis.

Der BGH hielt die Kündigung des Vermieters für unwirksam. Der Mieter habe die Mietzahlungen rechtzeitig veranlasst. Um den gesetzlichen Bestimmungen zu genügen, reiche es aus, wenn der Mieter bis zum dritten Werktag seinem Zahlungsdienstleister den Überweisungsauftrag erteilt habe und das entsprechende Konto ausreichend gedeckt sei. Unvorhersehbare Verzögerungen beim Überweisungsvorgang habe er nicht zu vertreten. Die mietvertragliche Regelung, dass es für die Rechtzeitigkeit auf die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters ankomme, sei hingegen unwirksam. Durch sie werde nämlich das Risiko, dass es zu Verzögerungen beim Überweisungsvorgang kommt, entgegen der gesetzlichen Regelung vom Vermieter auf den Mieter übertragen.

Welche Folgen hat das Urteil in der Praxis?

Zunächst sind viele bisher übliche Mietvertragsklauseln zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen unwirksam. Der Vermieter kann sich also nicht auf diese berufen, und es gilt das Gesetz. Da dieses aber vorsieht, dass der Mieter bis zum dritten Werktag die Überweisung beauftragt haben muss und diese in der heutigen Zeit relativ zügig ausgeführt wird, muss die Miete weiterhin zu Beginn des Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen. Nur die Bestimmung des exakten Tages dürfte zukünftig schwer werden. Bisher musste der Vermieter zur Prüfung, ob die Miete rechtzeitig eingegangen ist, nur auf seinen Kontoauszug schauen. Künftig muss er herausfinden, ob der Mieter den Überweisungsauftrag rechtzeitig erteilt hat. Dies wird er nur schwer in Erfahrung bringen können. Vermutlich wird es das Einfachste sein, wenn der Vermieter sein Konto zukünftig zwei bis drei Werktage später als bisher überprüft. Denn innerhalb dieser Zeit sollte die Überweisung ausgeführt worden sein.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

Der zweite Vortragsabend am 09.03.17 drehte sich rund um das Thema „Fallstricke in der Wohnungsvermietung vermeiden – so klappt es!“. Von der Kündigung über die grundlegenden Vorarbeiten und –betrachtungen zur Besichtigung und schließlich die Mieterauswahl wurden Themen rund um den Vorgang der Neuvermietung ausführlich vorgestellt.
Die Referentin und Leiterin der Geschäftsstelle und Immobilienverwalterin (IHK) Alexandra Speich behandelte diesen für Privatvermieter immer wieder aufregenden Prozess aus der Sicht und der Erfahrungen aus der Praxis vor „vollem Haus“. Den Anwesenden wurde spätestens an diesem Abend klar, dass eine Vermietung nichts Triviales ist, dass es aus rechtlicher Sicht viel zu bedenken gibt und auf was es schließlich wirklich ankommt. Zusammenfassend gilt: „Drum prüfe wer sich „ewig“ bindet.“ Das bedeutet, dass der Vermieter sich vor der ersten Anzeige bereits überlegt welche Art von Mieter zur Wohnung und zu ihm passt, eine auskömmlichen Miete (siehe u.a. neuer Rastatter Mietspiegel) kalkuliert, die Bonität des Mieters durch Einkommensnachweis und ggfls. einer Schufa-Auskunft (z.B. fälschungssicher durch Haus & Grund) absichert und einen vermieterfreundlichen Mietvertrag (z.B. von Haus & Grund) verwendet. Neben aller Arbeit und Zeit, die eine Vermietung mit sich bringt, ist es wichtig sich optimistisch und mit Freude auf die Suche nach einem passenden Mieter zu machen und damit einen wichtigen Beitrag für die Gesellschaft zu leisten..

Wir danken den Anwesenden für Ihr aufmerksames Interesse und die lebhafte dreistündige Beteiligung und Diskussion, die uns zeigte wie wichtig den Teilnehmern dieses Thema war.
Sollten Sie Fragen oder nicht zum Vortrag kommen, dann können Sie die Folien gegen Kopierkosten erhalten. Bei weiteren fragen rund um das Thema Neuvermietung können Sie sich auch vertrauensvoll an Frau Speich wenden.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, z.B. als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung, kann im Stadtgebiet Rastatt nun der Mietspiegel herangezogen werden.
Da Rastatt laut Landesregierung per Rechtsverordnung ein Gebiet mit "angespanntem Wohnungsmarkt" ist, ist hier die Mietpreisbremse zu berücksichtigen. So gilt für das Stadtgebiet eine reduzierte Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung von max. 15% (statt sonst 20%) in 3 Jahren.
Die Mietpreisbremse hat auch Einfluss auf neu abgeschlossene Mietpreise. Diese dürfen bei Wiedervermietung max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Haus & Grund begrüßt die nun gesteigerte Mietpreis-Transparenz.

Langfristig ist durch ein Festhalten an der Mietpeisbremse (und je nach politischer Entwicklung besonders bei einer weiteren Verschärfung der Vorgaben) gerade in einem moderaten Mietwohnungsmarkt wie Rastatt mit einer Dämpfung, unter Berücksichtigung steigender Sanierungskosten aufgrund erhöhter Anforderung sogar von einem Rückgang der effektiven Preise, zu rechnen. Dies würde zuerst die privaten Immobilieneigentümer treffen, die sich doch angesichts sinkender Renten eine private Alters-Absicherung aufbauen sollen und auch wollen.

Sie erhalten den Mietspiegel in gedruckter Form kostenfrei im Rathaus in der Herrenstraße 15 .
Als Download ist er bereits unter http://www.rastatt.de/index.php?id=4334 verfügbar. Dort wird auch ein Berechnungstool zu Verfügung gestellt werden.

Wir helfen Ihnen bei der richtigen Einordnung Ihrer Wohnung und der Formulierung rechtskräftiger Mieterhöhungen.
Sprechen Sie uns an!

„Einbau von Smart Metern“ / „Gesetzesentwürfe betreffend anstehender Mietrechtänderungen“

Haus und Grund Rastatt lud am 09.02. Mitglieder und Nichtmitglieder zum Vortragsabend in die Geschäftsstelle in der Gerwigstraße ein. Der Vorsitzende Helmut A. Speich informierte zu Beginn über die neue Pflicht zum Einbau von Smart Metern (digitale, „intelligente“ Stromzähler) bevor Herr Rechtsanwalt Roland H. Hofmann ( 3. Vereinsvorstand) umfassend über neue Gesetzesentwürfe, wie z.B. dem 2. Mietrechtsnovellierungsgesetz ( Referentenentwurf des Bundesministers Heiko Maas) und dem Mietrechtsaktualisierungsgesetz ( Entwurf Land Berlin ) , informierte. So beinhaltet allein der Entwurf des Novellierungsgesetzes einschneidende Verschärfungen für die Vermieter im Bereich geplanter Mieterhöhungen nach erfolgter Modernisierung, wodurch insbesondere die Privatvermieter zusätzlich belastet werden, ferner sind zusätzliche Regulierungen und Verschärfungen im Zusammenhang mit der Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln sowie im Hinblick auf die Behandlung der Wohnflächen und auf dem Gebiet des Kündigungsrechts vorgesehen. Herr Rechtsanwalt Hofmann machte deutlich, dass der Verband Haus & Grund Rastatt diesen Entwürfen kritisch gegenübersteht. So bezeichnete er die geplanten Verschärfungen auf dem Gebiet der Modernisierungen als Investitionshemmer, die einen zunehmenden Sanierungsstau erwarten lassen. Die Zunahme der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen stehe gleichfalls im Raum. Die Sorge, dass der Gesamtbestand an Mietwohnungen mehr und mehr zurückgeht, sei berechtigt. Betroffen sind in erster Linie die Privatvermieter , die sich mit einer oder wenigen kleineren Immobilien eine private Altersvorsorge schaffen. Diese Privatvermieter unterhalten überdies im Gegensatz zu großen Gesellschaften keine eigene Rechtsabteilung, um die Übersicht über die zunehmenden formal und inhaltlich zu beachtenden Anforderungen zu behalten.

Wohnraum schaffen, Eigentum stärken

Wohnen ist ein menschliches Grundbedürfnis. Es geht um mehr als nur ein Dach über dem Kopf. Jeder möchte sich in seinen vier Wänden wohl und geborgen fühlen. Besonders in den Städten wird es aber immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Kein Wunder also, dass die Wohnungspolitik in der gesellschaftlichen Diskussion breiten Raum einnimmt. Der Handlungsdruck nimmt zu. Die Politik ist gefordert, die Rahmenbedingungen so zu gestalten, dass ausreichend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.

Ein zentraler Ansatzpunkt ist die Ausweisung neuen Baulands, zumal fehlender Baugrund auch ein maßgeblicher Kostentreiber ist. Im Rahmen der laufenden Novelle des Baugesetzbuchs setzt sich die CDU/CSU-Bundestagsfraktion daher für neue Genehmigungsspielräume auch in Ortsrandlagen sowie für gemischte Nutzungen im Innenbereich ein.

Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren vor allem durch zunehmende Klimaschutzauflagen angestiegen. Dabei ist das Einsparen von CO2-Emissionen zwar ein berechtigtes Anliegen. Andererseits darf es aber das Bauen nicht unerschwinglich machen. Aus diesem Grund brauchen wir ehrliche Kosten-Nutzen-Analysen der Klimaauflagen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot muss mehr Beachtung finden. Das gilt insbesondere dann, wenn – wie geplant – die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz zusammengelegt werden.

Wohnungspolitik ist Gesellschaftspolitik und betrifft das ganze Land. Deshalb greift der Ansatz zu kurz, Handlungsbedarf ausschließlich in sozialen Brennpunkten und Metropolen zu sehen. Es darf keine politische Spaltung des Wohnungsmarktes in verdichtete Städte und vernachlässigte ländliche Räume geben. Auch die Menschen, denen keine Berechtigung für eine Sozialwohnung zusteht, haben Anspruch auf bezahlbaren Wohnraum. Unsere Antwort auf diese Frage lautet, dass wir alle Instrumente nutzen müssen, um den Wohnungsbau anzukurbeln – zusätzliche Miet- oder auch selbstbewohnte Quartiere entspannen den Markt nun einmal am einfachsten.

Die Union setzt sich deshalb weiterhin für die Einführung erleichterter Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsneubau ein. Am meisten erreichen wir, wenn wir diese Bedingungen nicht auf enge Gebietskulissen reduzieren. Wir durchleuchten auch die Umsetzung der Immobilienkreditrichtlinie und denken über sinnvolle Förderinstrumente nach, von denen insbesondere Familien mit Kindern profitieren. Verbesserungen bei der Wohnungsbauprämie oder die Einführung eines Baukindergeldes wären Ansatzpunkte.

Staatliche Maßnahmen helfen, die beste Versorgung erfolgt aber über den Markt. Die Politik darf seine Mechanismen nicht aushebeln. Staatliche Preiseingriffe wie die Mietpreisbremse müssen befristete Ausnahmeregelungen bleiben. Wir brauchen einfache Regeln, die Handlungsfreiräume schaffen. Dazu zählt die im vergangenen Jahr eingeführte Regelung, wonach bei der Mietwohnungsvermittlung derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt.

Ein besonderes persönliches Anliegen ist mir der verbesserte Einbruchschutz. Für sichere Türen und Fenster sowie Alarmanlagen haben wir ein KfW-Programm mit Zuschüssen aufgelegt, das gut angenommen wird. Einbrüche sind intensive Eingriffe in die Privatsphäre. Wir wollen dies härter bestrafen. Die Senkung der Einbruchszahlen wird aber nur dann nachhaltig gelingen, wenn Staat, Eigentümer und Mieter zusammenwirken.

Volker Kauder, Vorsitzender der CDU/CSU-Bundestagsfraktion

HBCD-haltiges Polystyrol gilt nicht mehr als Sondermüll – vorübergehend

Gebrauchte Dämmstoffe, die das Flammschutzmittel Hexabromcyclododecan (HBCD) enthalten, müssen vorerst nicht mehr als gefährlicher Abfall gekennzeichnet werden. Sie dürfen vorübergehend wieder wie normaler Baumischabfall in der Müllverbrennung entsorgt werden – bis Ende 2017. Bis dahin sollen Bund, Länder und Fachgremien eine langfristige Lösung finden, die sowohl die Umweltbelange bei der Entsorgung von HBCD-haltigen Materialien ausreichend beachtet, als auch der Bauwirtschaft und dem Handwerk Planungs- und Rechtssicherheit bietet. Der Bundesrat hat mit großer Mehrheit einen entsprechenden Antrag aus Nordrhein-Westfalen bestätigt; das Kabinett hat dem einjährigen Moratorium zugestimmt.

Erst seit Oktober wurde Styropor mit einem Anteil von mehr als 0,1 Prozent HBCD gemäß der aktuellen Abfallverzeichnis-Verordnung (AVV) als gefährlicher Abfall eingestuft. Die Bauwirtschaft hatte in der Folge über erhebliche Entsorgungsprobleme geklagt. Haus & Grund und andere wohnungswirtschaftliche Verbände hatten sich nachdrücklich für eine Überarbeitung der Regelung stark gemacht. „Berichte über Verzögerungen und Mehrkosten bei der Entsorgung haben viele Eigentümer sehr verunsichert und damit Sanierungsmaßnahmen gebremst. Wir begrüßen, dass die Politik nun auf das Drängen von Haus & Grund und von anderen Seiten reagiert hat“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Jetzt müsse die Entsorgungswirtschaft umgehend ihre Preise und ihre Entsorgungspraxis wieder auf den Stand vor Oktober 2016 bringen. „Zugleich sind alle Verantwortlichen in Politik und Wirtschaft aufgefordert, rasch eine tragfähige Lösung zu finden, damit wir im Herbst nicht vor denselben Problemen stehen wie in den vergangenen Monaten.“

BGH zu Haftung eines Mieters für Schäden durch Hausdurchsuchung

Bewahrt ein Mieter illegale Betäubungsmittel in seiner Wohnung auf, verletzt er seine mietvertraglichen Obhutspflichten. Für Schäden, die im Rahmen eines gegen ihn geführten Ermittlungsverfahrens durch eine polizeiliche Hausdurchsuchung entstehen, muss der Mieter jedoch nur dann aufkommen, wenn die Pflichtverletzung hierfür ursächlich war. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 14. Dezember 2016, Az.: VIII ZR 49/16).

Der Fall: Die Polizei durchsuchte auf richterlichen Beschluss die Wohnung eines Mieters, der unter Verdacht stand, mit illegalen Betäubungsmitteln Handel zu treiben. Hierbei beschädigte die Polizei die Wohnungstür. Der Verdacht gegen den Mieter erhärtete sich nicht, er wurde in einem anschließenden Strafverfahren rechtskräftig freigesprochen. Allerdings fand die Polizei während der Durchsuchung 26 Gramm Marihuana. Der Mieter wurde deshalb später wegen vorsätzlichen unerlaubten Erwerbs illegaler Betäubungsmittel zu einer Freiheitsstrafe von sechs Monaten verurteilt. Die Vermieterin verlangte nun von ihrem Mieter den Ersatz der Reparaturkosten für die beim Polizeieinsatz beschädigte Wohnungstür.

Die Klage der Vermieterin war in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Nun wies das BGH die Revision zurück. Die Richter führten in der Begründung ihrer Entscheidung aus, dass ein Mieter vertraglich verpflichtet sei, alles zu unterlassen, was zu Schäden an der Mietwohnung führt. Wer illegale Drogen in der Wohnung aufbewahrt, müsse damit rechnen, dass die Polizei Strafverfolgungsmaßnahmen, wie eine Hausdurchsuchung, durchführe und es hierdurch zu Schäden an der Wohnung kommen könne. In dem konkreten Fall schulde der Mieter dennoch keinen Schadenersatz, weil die Wohnung auch ohne den zufälligen Marihuana-Fund durchsucht und damit einhergehend die Tür beschädigt worden wäre. Der Marihuana-Fund sei nicht ursächlich für den durch die Hausdurchsuchung verursachten Schaden.

Tipp: Der Vermieter muss aber nicht immer leer ausgehen. Wird durch eine Hausdurchsuchung eine vermietete Wohnung beschädigt und erhärtet sich der Verdacht gegen den Mieter - wie im vorliegenden Fall - nicht, dann können dem Eigentümer der Wohnung Schadenersatzansprüche gegen das Land als Rechtsträger der Polizei zustehen (dazu: BGH Urteil vom 14. März 2013, Az.: III ZR 253/12).

BGH zur Abrechnung von Betriebsstromkosten

Die Kosten für den Betriebsstrom einer zentralen Heizungsanlage dürfen in der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht als Allgemeinstrom nach Miteigentumsanteilen auf die WEG-Mitglieder umgelegt werden. Vielmehr müssen sie gemäß Heizkostenverordnung teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Wenn der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst wird, dann muss geschätzt werden, welchen Anteil er am Allgemeinstrom ausmacht. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt (Urteil vom 3. Juni 2016, Az. V ZR 166/15).

Die Richter mussten sich mit einer Wohnungseigentumsanlage beschäftigen, in welcher der Betriebsstrom der zentralen Heizungsanlage mangels Zwischenzähler über den Allgemeinstromzähler erfasst wurde. In einer Eigentümerversammlung im Juli 2013 beschlossen die Eigentümer die Jahresgesamtabrechnung, in welcher die Betriebskosten der Zentralheizung nicht mehr als einzelner Posten erkennbar, sondern im Allgemeinstrom enthalten waren. Die Kosten dafür wurden in den Einzelabrechnungen für das Jahr 2012 nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt. Gegen den Beschluss der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen erhoben die Eigentümer einer Wohnung Anfechtungsklage. Mit Erfolg. Nach Ansicht des BGH widerspricht die Abrechnung über den Allgemeinstrom einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist daher nicht zulässig. Allein eine Abrechnung nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Von diesem Grundsatz darf auch dann nicht abgewichen werden, wenn es keinen Zwischenzähler gibt. In diesem Fall, so die Richter, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. Eine solche Schätzung könne sich auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (gegebenenfalls geschätzten) Heiztagen beruht. Den Eigentümern steht frei, welche Methode sie wählen – solange der Maßstab nicht offenkundig ungeeignet ist.

Einkommensteuererklärung

Änderungen für Eigentümer ab 2017

Vor allem in Sachen Steuer kommen auf Eigentümer mit dem neuen Jahr einige Neuerungen zu. Das Wichtigste sind die verlängerten Fristen für die Abgabe: Künftig muss die Steuererklärung erst bis Juli des Folgejahres eingereicht sein. Wer einen Steuerberater beauftragt, hat sogar bis Ende Februar des übernächsten Jahres Zeit. Achtung: Die Fristverschiebungen werden erst ab 2018 praktisch relevant! Wer zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet ist, von dem erwartet das Finanzamt die Unterlagen für 2016 bis zum 31. Mai 2017. Darüber hinaus gibt es zahlreiche Änderungen im Detail.
Freibeträge:
Bislang: Der Grundfreibetrag (Einkommen aus Arbeitslohn, Gehalt, Pension oder auch Mieteinkünften, auf welches der Staat keine Steuern verlangt) beträgt für Ledige 8.652 Euro, für Verheiratete 17.304 Euro. Eltern können pro Kind einen Freibetrag von 4.608 Euro geltend machen. Alternativ erhalten sie Kindergeld (für das erste und zweite Kind je 190 Euro monatlich, für das dritte Kind 196 Euro und für jedes weitere Kind 221 Euro).

Künftig: Beide Freibeträge werden angehoben – der Grundfreibetrag auf 8.820 Euro für Ledige und 17.644 Euro für Verheiratete, der Kinderfreibetrag auf 4.716 Euro pro Kind. Gleichzeitig wird das Kindergeld um monatlich zwei Euro je Kind und der Kinderzuschlag um monatlich zehn Euro je Kind erhöht.
Umzugspauschale
Bislang: Wer wegen der Arbeit den Wohnort wechselt, kann die Kosten dafür steuerlich geltend machen. Bis Februar 2017 können Singles pauschal 746 Euro geltend machen. Für Verheiratete sind es 1493 Euro, für jedes weitere Familienmitglied 329 Euro.

Künftig: Für Umzüge ab dem 1. März 2017 erhöhen sich die Pauschalen – für Singles auf 764 Euro, für Verheiratete auf 1528 Euro. Für weitere Familienmitglieder können je 337 Euro in der Einkommensteuererklärung als sonstige Umzugskosten angegeben werden.
Spendennachweis
Bislang: Wer Spenden oder Mitgliedsbeiträge als Sonderausgaben steuerlich geltend machen will, muss dem Finanzamt dafür eine Spendenquittung vorlegen. Für Spenden bis 200 Euro reicht ein Bareinzahlungsbeleg oder eine Buchungsbestätigung („vereinfachter Nachweis“).

Künftig: Durch das Gesetz zur Modernisierung des Besteuerungsverfahrens ändert sich das Verfahren ab 1. Januar 2017. Künftig muss man Spendenquittungen oder vereinfachte Nachweise nur noch vorlegen, wenn das Finanzamt dazu auffordert. Das kann die Behörde bis zum Ablauf eines Jahres ab der Bekanntgabe des Bescheides tun. Also: Belege sorgfältig aufbewahren!

Rauchwarnmelder sind überall im Neubau und in den meisten Ländern (wie auch in Baden-Würrtemberg) auch im Bestand Pflicht

Die Statistik des Vereins Forum Brandprävention ist erschreckend: 347 Menschen starben im Jahr 2014 in Deutschland durch Brände, die meisten von ihnen an einer Rauchvergiftung. Etwa 4.000 Brandverletzte trugen Langzeitschäden davon. Ursache der rund 200.000 Brände ist dabei entgegen der landläufigen Meinung nicht nur Fahrlässigkeit, sondern sehr oft ein technischer Defekt. Die Sachschäden durch Brände im Privatbereich beziffert der Verein mit rund einer Milliarde Euro im Jahr.

„Die Zahl der Brandtoten sinkt seit Jahren immer weiter“, erklärt Claudia Groetschel vom Forum Brandprävention. Vor zwanzig Jahren seien bundesweit mehr als 700 Menschen jährlich ums Leben gekommen. „Es gibt einen Zusammenhang zwischen dem Rückgang und der Installation von Rauchwarnmeldern. Pro Tag werden in Deutschland etwa zwei Menschen dank Rauchmeldern vor dem Tod oder vor Brandverletzungen gerettet, wie unsere bundesweite Medien-Auswertung über einen Zeitraum von sechs Monaten ergeben hat.“

Die Chancen stehen gut, dass die Zahlen in den kommenden Jahren noch weiter zurückgehen: Mit dem Jahreswechsel wird auch in den letzten Bundesländern der Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen (dazu gehören auch Einfamilienhäuser) Pflicht. Die Fristen zum Nachrüsten im Bestand sind in den meisten Ländern bereits abgelaufen.

Info 1
Rauchvergiftung, die unterschätzte Gefahr
Zwei Drittel aller Opfer werden von einem Brand im Schlaf überrascht. Er wird zur tödlichen Gefahr, weil unser Geruchssinn im Schlaf nicht funktioniert. Die Betroffenen bemerken den Rauch zu spät. Bereits drei Atemzüge des hochgiftigen Brandrauchs können jedoch tödlich sein. Die Opfer werden im Schlaf bewusstlos und ersticken. Ein Rauchmelder kann in einer solchen Situation zum Lebensretter werden: Sein lauter Signalton warnt frühzeitig und verschafft Bewohnern den notwendigen Vorsprung, um sich in Sicherheit zu bringen.


Häufig gestellte Fragen
Wo müssen Rauchwarnmelder angebracht werden?
Die Landesbauordnungen enthalten dazu detaillierte Vorgaben, die sich durchaus unterscheiden können. So ist beispielsweise eine Besonderheit in Berlin und Brandenburg, dass auch Wohnzimmer ausgestattet werden müssen. In Bad und Küche sollten keine Rauchmelder installiert werden. Dort könnte aufgrund von Dämpfen häufig fehlerhafter Alarm ausgelöst werden. In der Regel reicht ein Melder pro Raum. Bei sehr großen, extrem hohen oder auch verwinkelten Räumen sowie bei langgezogenen Fluren können weitere Melder erforderlich sein. Generell muss bei der Montage sichergestellt werden, dass Brandrauch den Melder ungehindert erreichen kann. Im Regelfall müssen die Melder mit Schrauben oder dafür vorgesehenen Klebepads mittig im Raum an der Decke angebracht werden. Der Abstand zur Wand, zu einem Unterzug oder Einrichtungsgegenständen sollte mindestens 0,5 Meter betragen. Bei besonderen Einbaubedingungen – wie etwa Dachschrägen oder Decken mit geringer Festigkeit – sind weitere Anbauvarianten möglich. In den Bedienungsanleitungen der Hersteller finden Sie meist detaillierte Montagehinweise mit Bezug auf die einschlägige Norm (siehe Infokasten).

Welche Voraussetzungen müssen die zu installierenden Rauchwarnmelder erfüllen?
Sie müssen die Norm DIN EN 14604 erfüllen und mit dem entsprechenden CE-Zeichen gekennzeichnet sein. Der Mindestschutz ist mit batteriebetriebenen Rauchwarnmeldern gewährleistet. Die Rauchwarnmelder können auch untereinander vernetzt oder an das Stromnetz angeschlossen werden. Bei der Auswahl eines guten Rauchmelders helfen die Tests, welche Stiftung Warentest regelmäßig (zuletzt im Januar 2017) durchführt. Ein wichtiges Ergebnis dabei: gute Rauchmelder gibt‘s ab 20 Euro.
Wie wird die Betriebsbereitschaft sichergestellt?
Mindestens einmal im Jahr ist die Funktionsfähigkeit der Rauchwarnmelder zu überprüfen, indem die akustische Warnung über die Prüftaste probeweise aktiviert wird. Die Raucheindringöffnungen müssen frei sein und im Falle von Verschmutzung nach Herstellerangaben gereinigt werden. Die Batterie wird nach Herstellerangaben, spätestens jedoch, wenn das Gerät eine Batteriestörmeldung aussendet, ausgetauscht. 9-Volt-Blockbatterien müssen alle ein- bis anderthalb Jahre gewechselt werden. Rauchmelder mit fest verbauten Lithium-Zellen halten etwa zehn Jahre.

Wer trägt welche Kosten?
Die Kosten für die erstmalige Installation von Rauchwarnmeldern trägt der Bauherr/Eigentümer. Diese kann er als Modernisierungskosten (11 % jährlich der für die Wohnung aufgewendeten Kosten) auf den Mieter umlegen. Ist der Eigentümer – je nach Landesgesetz – für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft zuständig oder hat er die Verpflichtung dazu freiwillig übernommen, dann kann er die daraus entstehenden Kosten auf den Mieter umlegen. Voraussetzung ist entweder eine entsprechende Erwähnung im Mietvertrag oder eine schriftliche Vorab-Erklärung seitens des Eigentümers. Nimmt der unmittelbare Besitzer die Wartung wahr, so trägt er selbst die Kosten.

Was tun, wenn in bestehenden Wohnungen bereits Melder installiert sind, etwa durch einen unmittelbaren Besitzer oder durch einen vorherigen Eigentümer?
Vorhandene Rauchwarnmelder dürfen weiterhin benutzt werden. Als Eigentümer sollten Sie sich jedoch von der ordnungsgemäßen Ausstattung bzw. Installation und von der Betriebsbereitschaft überzeugen. Dokumentieren Sie dies. Sie sind allerdings nicht verpflichtet, bereits vorhandene Melder weiter zu verwenden.

Info 2
Der rechtliche Rahmen
Detaillierte Regeln für Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern in Wohnungen enthält die DIN 14676 „Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung“

Das sagen Gerichte
… zur Umlage von Rauchmelder-Mietkosten: Ob der Eigentümer die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegen kann, beurteilen die Gerichte unterschiedlich: Während das LG Magdeburg (Urteil vom 27. September 2011, Az. 1 S 171/11) dies noch bejahte, hat das LG Hagen (Urteil vom 4. März 2016, Az.: 1 S 198/15) dies selbst dann abgelehnt, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthalten ist. Begründung der Hagener Richter: Die Mietkosten treten an die Stelle von Anschaffungskosten. Und diese stellen keine Betriebskosten dar. Das Gericht hat die Revision am BGH zugelassen, so dass vielleicht bald mit einer höchstrichterlichen Klärung zu rechnen ist.

… zur Duldungspflicht von Mietern: Ein Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 216/14)

… zur Beschlusskompetenz von Wohnungseigentümern: Die Wohnungseigentümer können den nachträglichen Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. (BGH, Urteil vom 8. Februar 2013, Az. V ZR 238/11)

… zur Verfassungsmäßigkeit von Funk-Rauchmeldern: Ein Mieter, der aus Sorge davor, Funk-Rauchmelder könnten manipuliert werden und ihn ausspähen, deren Einbau nicht dulden will, ist vor dem Bundesverfassungsgericht gescheitert. Das Gericht hat seine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. (BVerfG, Beschluss vom 8. Dezember 2015, Az. 1 BvR 2921/15)

Weitere Informationen und Hilfestellung (Merkblätter, Übergabeprotokoll etc.) erhalten Sie bei uns in der Geschäftsstelle!